２１世紀末には、日本の人口は現在のほぼ半分になるということだ。
この将来推計人口は、出生率の将来動向について、全国の平均的な傾向に基づいて推計している。
最も未婚率の高い東京都の傾向に基づいて推計すると、日本の人口は２０４３年に１億人を割り込み、今世紀末には４６４５万人と現在の約３分の１になるとのことだ。
確実に人口減少時代の到来は目前に迫っている。
人口の減少は労働力や消費の減少に直結するし、経済成長の鈍化や地域経済の活力低下を招く恐れがある。
人口が減っている地域では、土地の需要が拡大することなど、まずありえない。
需要面からは、地価の上昇は期待でこないということなのだ。
それでは、供給はどうだろうか。
実は、人口の流入が続く東京できえ、住宅は供給過剰になっている。
現在、５年ごとに公表する総務省統計局のデータによると空き家は全国に約６６０万戸あるが、最も多いのが東京都で、２３区だけで約５０万戸もある。
空き家率は全国平均で１２．２％（東京２３区１１．２％、大阪市１７．５％、名古屋市４．２％）と２ケタに乗せている。
東京でも空き家が増えている背景には、分譲マンションの大量販売がある。

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９４年以降、首都圏だけで毎年８万～１０万戸の新築分譲マンションが供給してきた。