需要のある地域の土地は上がるが、需要がなければ取引そのものが成立しない。
その需要動向を占うえで、最も有効な指標は、人口だ。
地価の大幅な下落が続く地方都市に共通しているのは、人口の流出によって需要が低迷し、大型の商業施設が撤退を余儀なくされたことだ。
人口が減少している地域では、今後も地価の上昇は期待でこない。
人口に関するショッキングなデータがある。
総務省が発表した人口動向（０４年１０月現在）によると、全国の自治体のうち、出生児数から死亡者数を引いた「自然増減」がマイナスになった自治体が２４道県もあった。
人口自然減の自治体が過半数を超えたのは、もちろん戦後初めてだ。
また、自然増減に、転入者から転出者を引いた「社会増減」を加えた人口の純増減でみると、３５道府県で人口が減少している。
人口が増加したのは、わずか１２都県ということだ。
人口減の自治体は前年から７府県も増加している。
政令指定都市や地域拠点を抱える大阪府、宮城県、広島県でさえ、人口が減っているのだ。
なお、最も減少率が高かったのは公示地価下落率が最大の秋田県だった。
総務省によると、０４年１０月１日現在の人口は推計１億２７６８万７０００人で、対前年比増加率は０．０５％と戦後最低の伸びにとどまった。

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